RealT : comment investir et gérer votre parc immobilier tokenisé ?

Avec l’apparition de l’immobilier tokenisé, l’investissement dans la pierre autrefois réservé aux gros portefeuilles ou à ceux capables de s’endetter sur plusieurs années est maintenant accessible à partir de seulement 50 dollars US grâce à la plateforme RealT. Comment profiter de cette opportunité et devenir propriétaire en quelques clics ? Que faire des tokens une fois en votre possession ? Comment acheter et revendre sur le marché secondaire ? Peut-on emprunter ? Quid de la fiscalité ? Nous vous proposons ici un article qui explore les possibilités qui s’offrent aux utilisateurs de RealT, afin de vous faciliter la tâche si vous souhaitez vous lancer et investir dans l’immobilier tokenisé.

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Temps de lecture estimé : 12 minutes

Comprendre l’immobilier tokenisé

Avant d’investir, il est essentiel de savoir ce que vous allez acheter. Pour les néophytes, RealT propose de l’immobilier fractionné et tokenisé qui génère des revenus locatifs.

Voici comment fonctionne la plateforme :

• RealT, accompagné par des équipes de professionnels installées sur place, recherche des biens avec un rendement locatif potentiel élevé dans des zones où le marché est au plus bas et peut se relancer (pour l’instant principalement aux États-Unis et un peu au Panama).

• RealT achète le bien qui l’intéresse avec ses fonds propres ou en levant des fonds auprès de sa communauté.

• RealT crée une société dont le rôle est de détenir le bien immobilier. La société est divisée en plusieurs parts qui sont ensuite tokenisées et mises en vente. Les acquéreurs des tokens deviennent ainsi actionnaires de la société, et donc en quelque sorte propriétaire du bien immobilier.

• Les propriétés sont gérées (travaux, entretien, gestion des locataires…) par des agences immobilières locales qui prennent une commission sur les loyers encaissés.

• Les détenteurs de tokens touchent leurs loyers chaque semaine sous forme de stablecoins. Ces derniers peuvent aussi être réinvestis automatiquement dans de nouvelles propriétés.

Pour une présentation plus approfondie de l’immobilier tokenisé et de son fonctionnement, vous pouvez consulter cet article dans lequel nous avons fait le tour de la question. Nous vous invitons aussi à comparer les produits proposés par RealT à ceux offerts par les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) afin d’être certain de faire le choix qui correspond le mieux à votre profil.

S’inscrire sur RealT, configurer son compte et faire son premier achat

Ici, nous vous décrirons les grandes étapes de l’inscription et de la configuration de RealT. Ceux d’entre vous qui auraient besoin de plus de détails sur la façon de s’inscrire, de configurer son compte et d’acheter sa première propriété peuvent consulter notre guide pas à pas pour les guider à chaque étape du processus.

S’inscrire sur le site

Pour pouvoir devenir propriétaire des biens immobiliers proposés par RealT, vous devrez commencer par montrer patte blanche en passant un KYC. Si vous avez déjà utilisé des plateformes centralisées telles que Trade Republic, le processus ne vous est pas étranger. Dans tous les cas, rien de bien compliqué et l’inscription ne vous prendra que quelques instants. Vous devrez fournir les informations suivantes :

• nom et prénom
• adresse e-mail
• mot de passe
• informations à propos de votre situation (résident US, investissement en tant que compte professionnel)
• date de naissance
• nationalité
• copie numérisée d’un document d’identité en cous de validité
• selfie
• pays dans lequel vous payez vos impôts

La vérification effectuée par RealT prend en général quelques minutes seulement. Vous pourrez alors passer à la configuration de votre compte.

Configurer son compte

Vous devrez déterminer sur quel portefeuille et sur quelle blockchain vous souhaitez toucher vos revenus locatifs. Si vous êtes familier avec l’univers des cryptomonnaies, ceci ne devrait pas vous poser de problème. Si vous faites vos premiers pas dans cet univers, RealT a pensé à tout pour vous simplifier la tâche.

• Choix du portefeuille : vous pouvez choisir d’utiliser un portefeuille que vous possédez déjà (EVM compatible de type Metamask ou Rabby), d’en créer un nouveau avec RealT, ou même de ne pas en utiliser du tout. Nous vous déconseillons cependant la dernière option, pensée pour les débutants qui ne veulent pas prendre le risque de gérer eux-mêmes leur clés privées, car vous n’auriez pas accès aux services liés à la DeFi.

• Choix de la blockchain : vous pouvez choisir de toucher vos revenus locatifs sur les blockchains Ethereum ou Gnosis Chain. En optant pour la deuxième option, c’est RealT qui payera tous les frais de transactions et vous pourrez déplacer les stablecoins perçus à moindres frais.

Acheter sa première propriété

Une fois votre compte correctement configuré, vous pourrez acquérir votre première propriété. Le moyen le plus simple pour ce faire est de consulter la marketplace du site. Comparez les différents biens disponibles et mettez dans votre panier celui qui correspond le mieux à vos attentes.

En fonction du choix que vous avez fait pour votre portefeuille, vous pourrez régler votre achat en cryptomonnaies (USDC, xDAI, BTC, ETH et LTC) ou par carte bancaire.

Le délai de jouissance sur les nouveaux biens proposé par RealT oscille généralement entre 1 et 3 mois. Vous devrez donc patienter (au minimum) pendant ce délai avant de toucher vos premiers revenus. Une fois qu’un locataire sera installé et paiera son loyer, vous recevrez automatiquement votre rente chaque lundi.

Le marché secondaire

Si les nouvelles propriétés offertes par RealT sur le moment ne vous conviennent pas ou que vous n’êtes pas assez rapide (les biens vendus partent généralement très vite), vous pouvez décider de vous tourner vers le marché secondaire. C’est sur ces mêmes places de marché que vous serez amené à revendre vos parts si jamais vous décidez de vous en séparer.

Le marché secondaire permet d’acquérir des propriétés avec un délai de jouissance immédiat et avec du recul quant au rendement réel et au taux d’occupation. Cependant, la très grande majorité des tokens sont échangés à un prix supérieur à celui auquel ils ont été émis, les propriétaires voulant souvent réaliser une plus-value à la revente comme dans l’immobilier traditionnel.

YAM

YAM, abréviation de « You And Me », est l’équivalent du site Leboncoin pour RealT. Il s’agit de la place de marché secondaire officielle de la plateforme et vous y trouverez tous les tokens mis en vente par ceux qui souhaitent s’en séparer ainsi que des offres d’achat.

Pour y avoir accès, vous devrez déjà avoir acheté un bien sur le marché primaire.

Présentation de l’interface

Voici ce à quoi correspond chaque colonne :

• ID de l’offre : c’est un numéro qui sert à identifier l’offre.

• En vente : c’est le nom de la propriété attaché aux tokens vendus qui correspond souvent à son adresse. En cliquant sur l’icône (1) vous serez redirigé vers une page comportant tous les détails la concernant (photos, adresses, prix des tokens lors de la vente initiale…)

• Jeton d’achat : cryptomonnaies acceptées par le créateur de l’offre pour régler l’achat ;

• Official Yield : rendement prévu lors de l’émission de tokens ;

• Offer Yield : rendement actuel des tokens ;

• Yield delta : différence en % entre le rendement actuel et le rendement prévu ;

• Official Price : prix officiel du jeton (ici 50.19 dollars US) ;

• Prix / jeton : prix par jeton demandé par le vendeur (ici 60 dollars US) ;

• Price delta : différence de prix entre le prix officiel et le prix de vente ( ici +19.53 %) ;

• Quantité disponible : nombre de tokens mis en vente (ici environ 67).

Le « Yied delta » et le « Price delta » sont deux informations primordiales à prendre en compte pour savoir si avez à faire à une bonne affaire ou non.

Achat d’un bien

Pour acheter un bien sur YAM, vous devez auparavant être whiltelisté par RealT, en raison des obligations légales auxquelles doit se conformer la plateforme. Pour ce faire vous devez vous rendre sur le site de RealT, aller dans votre compte (1) puis sur votre portfolio (2).

Faites ensuite dérouler l’écran vers le bas jusqu’à arriver sur « Whiltelist » (3). Sélectionnez celles qui vous intéressent et validez. Vous ne pouvez faire qu’une demande d’ajout d’un maximum de 10 propriétés par semaine et RealT vous ajoutera sur la liste le lundi, le mercredi ou le vendredi qui suivent.

Pensez donc à anticiper si une propriété vous fait de l’œil car les bonnes affaires partent vite. Une fois whitelisté vous le restez à vie, et vous n’avez pas à renouveler votre demande même si vous revendez vos parts avant d’en racheter.

Crypt’Alloc

Pour consulter l’historique d’un bien avant d’acheter au marché secondaire, vous pouvez utiliser le site crypt’Alloc qui vous fournira toutes les informations nécessaires sur les propriétés depuis la mise en vente initiales des jetons (taux d’occupation, couts et dates des travaux, évolution du prix des tokens…)

Rendez vous sur l’onglet « History » (1) puis recherchez l’adresse qui vous intéresse (2) pour les afficher.

Emprunter grâce à ses propriétés

Tout comme vous pourriez emprunter en hypothéquant un bien immobilier acheté de manière traditionnelle (notaire…), il est possible d’obtenir des stablecoins en gageant votre immobilier tokenisé.

Ceci se passe sur « RMM – Real Estate Liquidity Protocol », un fork de la célèbre plateforme Aave adapté à RealT. Vous pouvez déposer vos Realtokens en collatéral pour emprunter jusqu’à 50 % de leur valeur en stablecoin (USDC et xDAI).

Vous avez ainsi la possibilité de mettre un effet de levier sur votre apport initial en faisant des boucles : vous déposez des RealTokens en collatéral et vous empruntez des stablecoins, vous achetez des nouvelles propriétés avec les stablecoins et vous les redéposez sur RMM…

Ceci peut être intéressant en fonction des taux d’emprunt et du rendement de vos tokens (même en les déposant en collatéral, vous continuez de recevoir votre rente hebdomadaire).

Tout comme sur Aave, les taux d’emprunt (ici 11.87 % et 12.6 %) dépendent du marché et varient avec le temps. Si vous ouvrez une position sur la plateforme, assurez-vous de la surveiller fréquemment pour être certain qu’elle reste rentable, et évitez de vous trop vous approcher du seuil de liquidation.

En effet, si prendre ce type de position peut améliorer les rendements de votre investissement initial, cela présente aussi des risques, et vous pourriez perdre tous vos jetons en cas de liquidation. Assurez-vous de bien comprendre les mécanismes de la plateforme avant de vous lancer !

Anticiper la fiscalité

Une bonne gestion de votre parc immobilier passe par l’optimisation de la fiscalité. Celle-ci peut être totalement différente en fonction de vos revenus et des lois en vigueur à l’endroit où vous résidez.

En France, de nombreux cas de figures se présentent suivant la façon dont vous utilisez RealT : avec un portefeuille non custodial ou avec la fonction walletless, en réinvestissant automatiquement vos loyers dans de nouvelles propriétés ou en encaissant des stablecoins, en la plateforme RMM pour mettre un effet de levier…

Les lois sont complexes et ne cessent d’évoluer, mais vous devez absolument les prendre en compte avant d’investir si vous ne voulez pas avoir de mauvaises surprises (rendement largement inférieur à ce que vous imaginiez, contrôle fiscal…). Anticipez les déclarations que vous aurez à faire en utilisant des outils de suivi (tableaux Excel…) pour vous simplifier la tâche.

Si vous devez faire appel à un spécialiste pour vous épauler, renseignez-vous sur ses tarifs avant même d’investir, car ses honoraires pourraient être plus élevés que ce que vous rapportent vos rentes.

RealT permet de s’exposer à l’immobilier tokenisé de manière simple et accessible avec de petits montants. Les démarches sont largement moins contraignantes que ce que propose l’immobilier classique, avec des rendements qui peuvent être supérieurs et une liquidité accrue. Une fois enregistré sur la plateforme et après avoir acheté votre premier token, de nombreuses possibilités s’offriront à vous pour constituer et gérer au mieux votre parc immobilier. En plus des plateformes présentées ici, un nombre toujours croissant d’outils communautaires permettent d’échanger sur le marché secondaire et de tirer profit de vos jetons. N’attendez plus pour aller les explorer en vous rendant sur RealT !