Tokenisation de l’immobilier : on vous explique tout

Depuis des siècles, l’immobilier est considéré comme un bastion de l’investissement, un refuge sûr offrant une valeur tangible et une sécurité financière. Malheureusement, le secteur reste bien souvent difficile d’accès pour les petits portefeuilles, et nécessite d’engager des démarches longues et contraignantes pour pouvoir s’y exposer.

L’avènement de la technologie blockchain promet de revisiter complètement cette vieille pratique : bienvenue dans l’ère de la tokenisation de l’immobilier. Dans cet article, nous explorerons le potentiel de cette innovation majeure, afin de comprendre son fonctionnement, ses avantages et ses inconvénients. Voyons ensemble ce qui pourrait bien transformer radicalement le paysage de l’investissement immobilier !

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Principe de la tokenisation de l’immobilier

Un token, plus communément appelé jeton numérique en français, est une unité numérique qui peut être échangée sur une blockchain. On parle de tokenisation lorsqu’un token est utilisé pour représenter numériquement un actif. Les actifs représentés peuvent être virtuels comme des cryptomonnaies ou des droits d’auteur, mais aussi réels comme des métaux précieux, des œuvres d’art, des véhicules ou encore des biens immobiliers.

Vous l’avez compris, la tokenisation de l’immobilier consiste donc à représenter des droits de propriété de biens (maison, immeubles, bureaux, terrains…) par des jetons échangeables sur une blockchain.

S’il est bien entendu possible de représenter un bien par un token unique, la véritable révolution pour le secteur de l’immobilier vient du fait qu’il est aussi possible de fractionner les biens en plusieurs parts. On peut par exemple décider de représenter une maison avec 100 tokens : chaque jeton correspond alors à 1 % de la propriété de la maison.

Mais prenons plutôt un exemple concret : sur l’image ci-dessous, vous voyez une propriété tokenisée par la célèbre plateforme RealT, l’une des premières et des plus sérieuses du secteur. La maison d’une valeur de 75 405 dollars US a été divisée en 1500 tokens ayant chacun une valeur 50.27 dollars US.

Fonctionnement de la tokenisation de l’immobilier

Il existe actuellement plusieurs acteurs sur le marché de la tokenisation de l’immobilier. Si tous ne fonctionnent pas exactement de la même manière, leur mécanique reste néanmoins assez similaire et s’apparente quelque peu à celle des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) classiques.

Ils s’occupent de trouver de bonnes affaires destinées à la location, qu’ils tokenisent ensuite en s’appliquant à respecter les réglementations en vigueurs. Ils mettent en vente les tokens qui représentent des parts de propriété des biens proposés. Ils s’occupent ensuite de trouver des locataires, de gérer les réparations éventuelles et l’entretien, et d’encaisser les loyers. En échange de leurs services, ils prennent des frais pour se rémunérer.

En détenant des tokens, vous touchez une part du loyer payé par le locataire. Par exemple, si le loyer est de 200 dollars US par semaine et que vous détenez 1 % du bien, vous recevez 2 dollars US chaque semaine.

Voyons plus en détail les grandes étapes du processus. Nous prendrons pour exemple le fonctionnement de la plateforme RealT qui fait figure de référence sur le marché.

Recherche et achat du bien physique

Tout commence par la recherche d’un bien situé dans un pays où la législation permet de tokeniser son acte de propriété. Sans surprise, le cadre réglementaire français et européen peine à évoluer, et c’est sur l’outre Atlantique que RealT a jeté son dévolu en attendant que les choses changent.

Une équipe de professionnels de l’immobilier scrute les offres aux États-Unis (et au Panama depuis peu) afin de dénicher des investissements locatifs intéressants. Une fois la pépite trouvée, RealT en fait l’acquisition, soit avec ses fonds propre, soit en levant des fonds auprès de sa communauté.

Tokenisation

Pour tokeniser l’acte de propriété, RealT créé une société dont le seul rôle est de posséder le bien (LLC / Inc, équivalent américain d’une SARL française). La tokensation consiste en fait à fractionner la société. Chaque jeton, appelé RealToken, représente une part de la LLC, soit en quelque sorte une part l’acte de propriété.

Les jetons sont émis sur la blockchain Ethereum et Gnosis grâce à des contrats intelligents. Ces derniers permettent aussi de coder sans ambiguïté tous les événements qui auront lieu sur la blockchain. Les développeurs de la plateforme créent ainsi des smart contracts qui lui permettent de prélever une commission sur le prix de vente, une commission sur les loyers perçus ainsi qu’une commission sur les échanges ayant lieu sur le marché secondaire.

Achat et ventes des tokens

Les RealTokens émis sont mis en vente les jetons sur la plateforme de RealT. N’importe qui peut venir les acquérir (à condition d’être vif, car les ventes partent souvent soldées très rapidement).

Contrairement à une vente immobilière classique, il n’y a aucun intermédiaire (notaires, banquiers …) et aucun délai. Dès que la vente est effective, vous êtes propriétaire du bien. Il est possible de revendre les tokens acquis de la même manière sur le marché secondaire.

Perception des loyers et gestion de la propriété

Grâce aux smarts contracts, les loyers sont versés automatiquement aux détenteurs des tokens. Chez RealT, plusieurs options sont disponibles (perception des loyers en stablecoins, réinvestissement automatique dans des parts d’autres propriétés…).

Le délai de jouissance est variable, mais reste assez compétitif par rapport à ce que proposent les SCPI. Si aux débuts de la plateforme le délai était nul, il oscille aujourd’hui généralement entre un et trois mois (si vous achetez sur le marché secondaire vous n’aurez que très rarement à attendre).

En ce qui concerne la gestion de la propriété, RealT fait appel différentes sociétés de gestion immobilières, implantées à l’endroit où se trouve le bien. Ces dernières s’occupent de le louer, de percevoir les loyers, et d’entretenir ou de réparer le bien si besoin. Les coûts associés à la gestion et à l’entretien des biens immobiliers sont déduits des revenus locatifs versés aux détenteurs des RealToken.

Les avantages de l’immobilier tokenisé

Achetez de l’immobilier via des tokens offre une multitude d’avantages par rapport aux achats traditionnels. En voici une liste non exhaustive :

• Accessible aux petits portefeuilles : alors qu’il faut disposer de plusieurs dizaines de milliers d’euros pour investir seul, ou de quelques centaines (voire milliers) d’euros en passant par des SCPI, l’immobilier tokenisé permet de devenir propriétaire avec moins de cinquante euros. Plus besoin de s’endetter sur 25 ans ou d’économiser pendant des années pour se lancer dans un investissement locatif !

• Possibilité de se diversifier facilement : avec l’immobilier tokenisé, il est très facile d’investir sur plusieurs biens pour limiter les risques plutôt que d’immobiliser son capital sur une seule maison. Vous pouvez répartir votre capital sans frais supplémentaires, en achetant par exemple 1 part de 10 maisons différentes plutôt que 10 parts d’une même maison. La plateforme RealT compte à elle seule environ 580 biens sur lesquels vous pouvez investir, avec un marché secondaire très fourni et de nouvelles ventes très fréquentes.

• Réduction des frais, des délais et des intermédiaires : pas besoin de vous rendre chez le notaire (et de payer sa commission) pour acheter un bien. Vous pouvez tous faire depuis chez vous en quelques clics, avec une vente effective dès que la transaction est enregistrée sur la blockchain.

• Peu de contraintes administratives : inutile de signer un compromis de vente, de passer un diagnostic énergétique, de faire des visites et un état des lieux… Tout est géré par la plateforme. Vous pouvez acheter et revendre vos jetons en quelques minutes et touchez automatiquement vos loyers.

• Accès à un marché international : Les propriétés tokenisées se trouvent dans différents pays. RealT propose par exemple, des propriétés aux États-Unis et au Panama et devrait prochainement étendre son offre sur l’Europe. En cherchant sur internet, vous trouverez aussi des concurrents (plus ou moins fiables) qui permettent d’investir à Dubaï, au Maroc, en Tanzanie, et ailleurs sur la planète.

• Un marché très liquide : d’une manière générale, le marché de l’immobilier tokenisé est assez liquide. Si vous voulez vendre au prix du marché, vous trouverez souvent un acquéreur en quelques heures / jours seulement. Bien entendu, les choses se compliqueront si vous souhaitez vendre plus cher que les autres….

• Transparence et la traçabilité : grâce à la blockchain, vous pouvez connaître exactement et simplement tout l’historique d’un token ou d’une propriété. Vous pouvez savoir combien de fois ils ont été échangés, combien de personne détiennent la propriété, le prix de vente initial et actuel, etc…

Les inconvénients de l’immobilier tokenisé

Comme toutes choses, l’immobilier tokenisé présente aussi plusieurs inconvénients. Prenez-les bien en compte avant d’investir si vous souhaitez vous lancer.

• La fiscalité pour les Français : comme souvent, l’administration fiscale de l’hexagone peine à évoluer et elle manque de clarté en ce qui concerne l’immobilier tokenisé. Si vous êtes résident fiscal français, vous devrez vous manifester lors de la déclaration annuelle des impôts sur le revenu avant de passer à la caisse. Plusieurs cas de figure se présenteront à vous suivant la manière dont vous avez choisi de percevoir vos loyers et dont vous voyez les choses. Vous pourrez choisir d’opter pour l’imposition des actifs numériques ou celles des valeurs mobilières. RealT conseille de consulter un expert comptable ou un avocat fiscaliste, ce qui pourra grandement impacter la performance de votre portefeuille en fonction de leurs tarifs. Par ailleurs, si cela pourra aider à prouver votre bonne fois en cas de contrôle fiscal, vous n’aurez cependant aucune certitude d’avoir fait le bon choix durant votre déclaration : nous avons consulté plusieurs experts qui ne savent pas eux-même sur quel pied danser…
  
  Prenez le temps d’estimer combien vous devrez payer d’impôt avant d’acheter des tokens pour avoir une idée du rendement réel de votre investissement.

• Des possibilités limitées : à l’heure actuelle, les possibilités offertes par l’immobilier tokenisé restent bien souvent limitées à de l’investissement locatif. Vous ne pourrez donc pas décider d’emménager dans votre bien, d’y aller en vacances ou de faire du Air’BnB…

• Obligation de vous fier à des experts : Vous devrez vous fier entièrement à des experts en ce qui concerne la gestion, le loyer et les prix d’achat et de revente. Vous n’aurez aucune possibilité d’intervenir vous-même pour quoi que ce soit : vous ne pourrez pas choisir les locataires, vous ne pourrez pas choisir les artisans en cas de travaux même si vous estimez qu’ils sont trop chers ou travaillent mal…

• Les loyers impayés : comme pour un investissement locatif classique, si vous n’avez pas de locataire ou que celui-ci ne paye pas son loyer, vous ne toucherez pas le rendement attendu lors de votre achat.

• Risques technologiques : vous vous exposez aux risques technologiques liés à la blockchain. Si cette dernière connaît de sérieux problèmes, vous pourriez ne plus avoir accès à vos tokens, au même titre que si vous vous faites hacker ou que vous perdez vos accès à votre portefeuille crypto.

Les évolutions possibles

Comme nous l’avons évoqué plus haut, les possibilités offertes par la tokenisation sont encore loin d’être toutes exploitées. Il est, en effet, tout à fait imaginable et réaliste que de nouvelles utilisations voient le jour dans les mois ou années à venir.

Tout comme pour les investissements traditionnels, l’immobilier tokenisé peut être utilisé pour échanger des biens en multipropriété à temps partagé (vous achetez un droit de séjour d’une ou de plusieurs semaines par an dans le bien concerné) ou pour faire du crowdfunding immobilier (investir à plusieurs sur des propriétés avant d’y faire des travaux et de les revendre avec une plus-value).

Il serait aussi envisageable qu’il soit utilisé par des propriétaires pour vendre leur bien plus facilement tout en continuant à en assurer la gestion ou encore pour réaliser des ventes en viager. Des locataires pourraient aussi s’échanger des tokens pour avoir le droit d’occuper un bien, etc …

Vous l’avez compris, la technologie de la blockchain offre de nombreuses possibilités qui peuvent transformer le secteur immobilier de manière significative. Si les choses sont déjà bien engagées, une réglementation mondiale appropriée ainsi qu’une adoption plus large, ont le pouvoir de rendre le marché encore plus liquide et d’ouvrir de nouvelles portes aux investisseurs, aux propriétaires et aux locataires. Si vous souhaitez aller plus loin dans la découverte de la tokenisation de l’immobilier, vous pouvez consulter notre guide ultime pour utiliser la plateforme de référence RealT.