Immobilier fractionné : comparaison entre l’immobilier tokenisé et les SCPI traditionnelles

L’immobilier fractionné, qui consiste à diviser un bien en plusieurs parts, permet aux investisseurs de devenir propriétaire sans avoir l’obligation d’investir des sommes à 5 chiffres ou plus. Ce type d’investissement n’est pas nouveau et existe sur le marché depuis de nombreuses années, proposé notamment depuis les années 70 par les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). L’émergence de la technologie blockchain et des smart contracts a ouvert de nouvelles possibilités pour le secteur avec l’apparition de l’immobilier tokenisé. Nous vous proposons ici de nous pencher en détail sur ces deux solutions afin de les comparer et d’examiner leurs avantages, leurs inconvénients, et les critères à prendre en compte pour vous permettre de choisir l’option qui vous conviendra le mieux.

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L’immobilier fractionné, qu’est-ce que c’est ?

Si le concept vous est étranger, rien de bien compliqué : l’immobilier fractionné consiste tout simplement à diviser un bien en plusieurs parts, qui peuvent être vendues indépendamment les unes des autres.

Ceci permet à plusieurs investisseurs de partager un même bien. Les biens fractionnés sont généralement destinés à la location. Les propriétaires se partagent les loyers au prorata des parts du bien qu’ils possèdent.

Cette approche rend l’investissement dans la pierre plus accessible, car elle présente de nombreux avantages par rapport à un achat classique, notamment :

• Accessibilité financière : le capital initial nécessaire est largement réduit avec des tickets d’entrée allant de 50 à quelques milliers d’euros suivant les produits.

• Diversification : Au lieu d’acheter un bien entier, les investisseurs peuvent acquérir une fraction de celui-ci, ce qui leur permet de diversifier leur portefeuille avec moins de capital.

• Liquidité accrue : Les parts d’immobilier fractionné peuvent souvent être revendues plus rapidement et facilement que des biens immobiliers entiers.

• Achat, gestion et revente simplifiées : L’achat comme la revente se gèrent souvent entièrement sur internet sans avoir besoin de visiter les biens, d’aller chez le notaire… Les biens fractionnés sont gérés par des professionnels (pour la mise en location, l’état des lieux…) et les investisseurs n’ont rien à faire d’autres que d’attendre que les loyers tombent. Les revenus générés sont totalement passifs.

• Gestion par des professionnels : les biens sont achetés, gérés et revendus par des professionnels qui permettent aux investisseurs de profiter de leur expertise.

Bien entendu, l’immobilier fractionné présente aussi plusieurs inconvénients par rapport à un achat classique. Vous ne pourrez pas habiter dans votre bien (ni même le visiter réellement), votre pouvoir de décision sur le choix des locataires, des travaux à effectuer, etc… est très limité. Aussi, bien qu’investir dans l’immobilier fractionné représente un achat réel de bâtiment, vous pourriez avoir l’impression d’avoir acheté quelque chose de virtuel dans le sens ou votre acquisition se traduira simplement par une ligne sur portefeuille ou un token dans votre wallet.

Plusieurs types de produits permettent aux investisseurs de s’exposer à l’immobilier fractionné, dont les SCPI et l’immobilier tokenisé que nous allons comparer dans la suite de cet article.

L’immobilier tokenisé

Principe et fonctionnement

La tokenisation de l’immobilier a fait son apparition récemment sur le marché, portée par les nouvelles possibilités offertes par la technologie de la blockchain et des contrats intelligents.

Avec ce type de produit, les droits de propriété de biens sont représentés par des jetons échangeables sur une blockchain.

Avec seulement quelques années d’ancienneté, les acteurs qui permettent d’investir de cette manière sont encore peu nombreux. Le plus connu et sérieux du moment est la célèbre plateforme RealT.

Des biens avec un rendement potentiel intéressant sont recherchés par une équipe de professionnels avant d’être acquis par la plateforme grâce à son propre capital ou en levant des fonds auprès de sa communauté. RealT crée ensuite une société (LLC ou INC) dont le but est de détenir le bien. Cette société est ensuite divisée en plusieurs parts, qui sont représentées par des tokens. Ces tokens peuvent être achetés (et revendus) sur le site de RealT ou sur des places de marché secondaires (Uniswap…). Il n’y pas de délai de détention minimum et les tokens peuvent être revendus à n’importe quel moment (à condition de trouver un acheteur).

La gestion du bien est confiée à une agence immobilière locale qui prélève une partie des loyers pour se rémunérer. Plusieurs options sont offertes aux détenteurs de tokens pour toucher leurs revenus (stablecoins, réinvestissement automatique dans d’autres propriétés…).

Si vous souhaitez avoir plus d’informations sur le fonctionnement de l’immobilier tokenisé, nous vous conseillons de lire cet article dans lequel nous détaillons les différents aspects de ce type de produit.

Type de biens offerts

Pour l’instant, il n’est possible d’acquérir que des biens de type résidentiel (maison et appartement) destinés à la location.

RealT propose des propriétés situées en grande majorité aux États-Unis (principalement à Detroit), et quelques-unes au Panama. Certains concurrents ayant moins d’ancienneté offrent la possibilité d’investir ailleurs (Dubaï, Tanzanie, etc…).

Rendement et horizon de placement

RealT propose des propriétés avec un rendement estimé allant de 6 % à 20 %, avec une grande partie d’entre elles autour des 9 %. Ces rendements sont nets et tiennent compte des frais encaissés par RealT et par les agences immobilières qui gèrent les biens.

Il n’y a pas de frais d’entrée ou de sortie qui viendraient impacter votre bénéfice.

À la revente, le prix du bien peut avoir évolué, vous permettant d’encaisser une plus (ou moins) value supplémentaire.

L’immobilier tokenisé peut donc être envisagé comme un placement à court, moyen ou long terme suivant votre profil.

Législation et fiscalité

Les sociétés créées par RealT dépendent du droit du pays dans lequel elles sont créées (États-Unis et Panama). La législation française ne permet pas (encore ?) de proposer ce genre de produits.

La fiscalité dépend quant à elle de votre lieu de résidence. En France, il existe encore un gros flou sur ce type d’actif. Vous devrez déclarer au moment de la déclaration des impôts sur le revenu. Vous pourrez choisir entre l’imposition des actifs numériques ou celle des valeurs mobilières, suivant ce que vous estimez être le plus juste. En cas de doute, RealT conseille de consulter un expert-comptable ou un avocat fiscaliste. Prenez ce paramètre en compte avant d’investir, car cela aura des conséquences non négligeables sur la performance de votre placement.

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI)

Principe et fonctionnement

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une structure d’investissement qui collecte des fonds pour acquérir et gérer un portefeuille de biens immobiliers. Les investisseurs détiennent des parts de la SCPI et reçoivent des revenus locatifs distribués après déduction des frais de gestion.

Comme pour l’immobilier tokenisé, c’est la société qui se charge d’acquérir des biens immobiliers et de les gérer.

Il existe plusieurs types de SCPI que ce soit dans la forme ou dans la fonction :

• les SCPI de rendement : ces sociétés proposent des biens dont l’objectif est de distribuer un revenu régulier et conséquent aux porteurs des parts. Elles peuvent investir dans l’immobilier d’habitation, mais aussi dans l’immobilier professionnel (bureaux, commerces, hôtels, entrepôts, santé…) souvent difficilement accessible pour les particuliers.

• les SCPI de plus-value : ces SCPI sont spécialisées dans l’acquisition de biens dont la valeur est censée s’apprécier avec le temps. L’idée n’est pas de promettre un revenu régulier, mais plutôt de permettre d’engendrer des plus-values à terme. Pour ce faire, elles choisissent généralement des biens à rénover ou des biens dont la valeur d’achat est décotée.
  
  Elles s’adressent aux investisseurs qui ne souhaitent pas alourdir leur fiscalité en touchant des revenus immédiats et préfèrent repousser la plus-value au moment de la revente.

• les SCPI fiscales : ces sociétés s’adressent à ceux qui payent trop d’impôts à leur goût et qui veulent réduire la note. Comme leur nom l’indique, ces SCPI permettent aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques. Elles investissent généralement dans des biens immobiliers résidentiels éligibles à des dispositifs fiscaux comme la loi Pinel, Malraux ou Denormandie. Certaines SCPI fiscales investissent dans des biens immobiliers nécessitant d’importants travaux, ce qui leur permet de générer des déficits fonciers.
  
  Les parts de ces SCPI possèdent une durée de détention incompressible et il est impossible pour les investisseurs de les revendre avant d’être arrivé à échéance.

Ces trois types de SCPI peuvent être à capital fixe ou à capital variable. Ceci à une incidence lors de la revente des parts :

• Les SCPI à capital fixe : c’est le modèle originel des SCPI qui étaient toutes à capital fixe dans les années 60, mais sont aujourd’hui de moins en moins nombreuses. Le nombre de parts est limité et fixé dès le départ. Pour acheter des parts, il faut attendre qu’un investisseur existant décide de vendre les siennes. Les augmentations de capital peuvent être décidées en assemblée générale, mais elles ne sont pas fréquentes. La revente des parts se passe sur le marché secondaire, de gré à gré ou par l’intermédiaire de la SCPI.

• SCPI à capital variable : c’est le modèle le plus répandu actuellement. Le capital peut augmenter ou diminuer en fonction des souscriptions et des retraits des investisseurs. Cela offre une plus grande flexibilité pour les investisseurs qui peuvent acheter ou vendre des parts plus facilement.

Type de biens offerts

Les SCPI permettent d’investir sur tout type de bien immobilier qui peuvent être situés partout sur la planète. L’immobilier résidentiel représente une faible part du marché et est principalement destiné aux SCPI fiscales.

Les SCPI proposent des bureaux, des commerces, des entrepôts et des locaux logistiques, des résidences gérées (résidences étudiantes, résidences séniors…), des hôtels et des établissements touristiques ou encore des cliniques, des crèches ou même des datas centers.

Grâce à ces sociétés, les particuliers peuvent s’exposer facilement à des secteurs de l’immobilier généralement réservés aux professionnels et aux très gros portefeuilles.

Rendement et horizon de placement

Les SCPI sont considérées comme des placements à moyen / long terme, avec un horizon de placement allant généralement de 8 à 10 ans. C’est la durée minimale conseillée pour optimiser sa rentabilité. Pour les SCPI de rendement, il est cependant possible de céder vos parts avant cette date.

Les rendements vont généralement de 3 % à 8 %.

Législation et fiscalité

Les SCPI et les sociétés qui les gèrent et les créent sont toutes françaises et régulées par l’AMF. Les lois fiscales françaises sont bien définies concernant ce type de produits.

Les revenus locatifs perçus par les SCPI sont imposés comme des revenus fonciers. Ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2 %).

En cas de vente de parts de SCPI, les plus-values sont imposées selon le régime des plus-values immobilières des particuliers. Cela inclut un impôt de 19 % et des prélèvements sociaux de 17,2 %.

Les parts de SCPI sont également soumises aux droits de succession et de donation, selon les règles applicables aux biens immobiliers.

Tableau comparatif de l’immobilier tokenisé et des SCPI

Voici un tableau pour vous permettre de comparer rapidement l’immobilier tokenisé et les SCPI.

	Immobilier tokenisé	SCPI
Rendement	de 6 % à 20 %	de 3 % à 8 %
Horizon de placement	8 ans minimum	cours, moyen ou long terme
Fiscalité	Dépends de la résidence fiscale de l’investisseur Encore floue pour les Français	Ne dépends pas de la résidence fiscale de l’investisseur Très bien établie (mais pas très avantageuse)
Type de biens	Résidentiel	Tout type de biens
Emplacements géographiques des biens	États Unis et Panama mais devrait bientôt s’étendre à d’autres pays	France et Europe
Délai de jouissance	1 à 3 mois	3 à 6 mois (pour les SCPI de rendement)
Possibilité d’emprunter pour acheter	Pas de prêts bancaires possibles Possibilité d’emprunter en déposant des tokens en collatéral ou en DeFi.	Les banques peuvent vous prêter de l’argent suivant votre salaire et votre taux d’endettement pour acheter des parts de SCPI
Législation	Sociétés US ou au Panama	Produit français contrôlé par l’AMF
Marché secondaire	Liquide	Liquide pour les SCPI à capital variable (généralement revendu en quelques semaines)
Prix du ticket d’entrée	50 dollars US	Quelques centaines à quelques milliers d’euros
Fréquence de réévaluation	1 an (théorique)	6 mois (obligatoire)
Paiement des loyers	cryptomonnaies (stablecoin)	euros
Fréquence de paiement des loyers	Hebdomadaire	Généralement mensuelle ou trimestrielle

Si les SCPI et l’immobilier tokenisé sont tous les deux des moyens d’investir dans de l’immobilier fractionné, ces deux produits présentent néanmoins d’importantes différences. Le choix entre ces deux options dépendra du capital, des objectifs financiers, de la tolérance aux risques (fiscaux) et des préférences personnelles de chaque investisseur. Si vous voulez en savoir plus sur les SCPI vous trouverez énormément de documentation sur internet du fait de l’ancienneté de ce type de produit. Si RealT et l’immobilier tokenisé vous intéressent, vous pouvez consulter notre guide pour apprendre à utiliser la plateforme.