Notre avis sur RealT : l’investissement locatif sur la blockchain Ethereum !

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L’essor de la blockchain Ethereum a vu émerger tout un tas d’applications plus ou moins utiles. Parmi elles, la tokénisation d’actifs réels est l’une des applications qui intéressent le plus les investisseurs traditionnels. Analysons ensemble RealT, un projet qui propose d’acheter des parts de maison tokénisées sur Ethereum ! 

RealT : l’investissement immobilier fractionné et sans friction

RealT est un système de tokénisation de biens immobiliers situés aux États Unis, qui maintient pour les investisseurs les droits et protections juridiques fournies par la propriété immobilière classique.

Ainsi, des biens immobiliers sont divisés en un nombre donné de parts, qui sont chacune tokénisées sur la blockchain Ethereum sous la forme de security token ERC-20 différent pour chaque bien, appelé communément RealToken.

En réalité, chacun de ces tokens représente une part dans une société à responsabilité limitée de série du Delaware (LLC). De ce fait, la détention d’un ou plusieurs tokens confère à un particulier la propriété ainsi que des droits de gouvernance sur le bien détenu par la LLC.

Actuellement, la plateforme RealT dispose de deux maisons en vente, et d’autres devraient arriver dans les prochains mois. En décembre 2019, RealT avait finalisé la vente de son premier bien, dont les mille parts ont été vendues à 107 investisseurs autour du monde. Pour l’instant, RealT a fait le choix de se concentrer sur le marché immobilier de Détroit, mais d’autres villes devraient s’ajouter au cours de l’année 2020, dont probablement la France la Suisse, pays dans lesquelles des démarches ont été initiées.

Quels avantages pour la tokénisation de l’immobilier

Je vous vois déjà vous demander quels peuvent être les avantages d’utiliser une telle solution, et il y en a beaucoup.

Dans un premier temps, l’investissement fractionné (hors tokénisation) présente un avantage de taille : peu d’apports sont nécessaires pour commencer. D’abord apparu dans les marchés classiques par le biais d’application de trading, l’investissement fractionné permet d’acheter de petites parts d’un actif, que ce soit une action ou un bien immobilier. Cela permet d’abaisser les conditions d’entrées dans un marché donné et ainsi de le démocratiser auprès de tous. Dans le cas de RealT, il n’est pas nécessaire de détenir 60 000 dollars pour commencer à investir et les parts les plus abordables sont autour des 60 $.

Dans un second temps, la tokénisation apporte une plus grande liquidité aux actifs sous-jacents. Le principal avantage concernant la liquidité réside dans la transactabilité. En effet, contrairement aux biens immobiliers classiques où la période d’échange d’un bien est en moyenne de 30 jours, dans le cas d’actif tokénisé sur Ethereum, celle-ci est de 12 secondes, soit le temps de production d’un nouveau bloc. De plus, avec l’essor des plateformes d’échanges décentralisées, l’échange de tels biens peut se faire par le biais de plateformes décentralisées comme Uniswap.

Pour finir, la tokénisation permet le paiement du loyer auprès des propriétaires de tokens de manière continue. En effet, le loyer est redistribué quotidiennement aux détenteurs, sous la forme de DAI, le stablecoin du projet MakerDAO, afin d’assurer un revenu constant et moins volatile.

À plus long terme, RealT ambitionne de se greffer à l’écosystème de la DeFi (finance décentralisée) et permettrait par exemple d’utiliser ses RealTokens comme collatéral au moment de la contraction d’un prêt auprès d’acteurs comme MarkerDAO ou Compound.  

Mais comment vais-je gérer un bien qui se trouve à Détroit ?

Voici l’une des questions qui revient le plus, et cela semble tout à fait logique. En tant que copropriétaire, comment un Français va-t-il gérer un bien immobilier se trouvant outre-Atlantique ?

Pour résoudre ce problème, RealT engage une société de gestion immobilière, chargée de s’occuper du bien immobilier, en échange de 5 % des loyers perçu. Cette dernière s’occupera du renouvellement des locataires en cas de départ ainsi que de percevoir et redistribuer les loyers. Pratique et nécessaire, mais aussi une illustration comme à l’habitude que “blockchain” ne rime pas forcément avec désintermédiation… mais plutôt avec reconstitution du paysage d’intermédiaires.

Comment acheter des RealTokens ?

Entrons à présent dans le vif du sujet, à savoir : comment investir dans l’immobilier fractionné par le biais de RealT ?

Pour ce faire, il faudra se rendre sur le site officiel, RealT.co et s’y créer un compte. Une fois votre compte créé, vous passerez par un processus de vérification d’identité (KYC), au cours duquel il sera également nécessaire de fournir une adresse publique Ethereum. Celle-ci sera ajoutée sur liste blanche, afin de pouvoir par la suite échanger les RealTokens. Une fois votre KYC validé, vous serez prêt à vous lancer dans l’investissement fractionné décentralisé.

Il faudra se rendre dans la section “MarketPlace” du site, où vous trouverez la liste des biens immobiliers actuellement en vente.

Au moment de la rédaction, vous aurez le choix entre deux maisons :

  • 16200 Fullerton Ave, Detroit, MI 48 227 à 161,84 $ la part,
  • 5942 Audubon Rd, Detroit, MI 48 224 à 77,73 $ la part.

Sélectionnez le bien qui vous intéresse et ajoutez-le à votre panier. Pour passer au paiement, rendez-vous dans votre panier. Dans notre cas, nous avons deux parts de la maison située au 5942 Audubon Rd, Detroit :

Pour passer au paiement, cliquez sur “Proceed to checkout” et vous serez redirigé sur la page ci-dessous, et aurez la possibilité de choisir entre un règlement en utilisant PayPal ou un paiement en crypto, c’est ce dernier que nous avons personnellement choisi :

Après avoir cliqué sur “Proceed to Coinbase“, vous serez envoyé vers la page de paiement où plusieurs choix s’offrions à vous. Vous aurez le choix de payer en utilisant Coinbase, ou bien directement depuis votre wallet en Bitcoin, Bitcoin Cash, Ethereum, Litecoin ou USD Coin :

Une fois la cryptomonnaie choisie, une adresse vous sera communiquée ainsi que le montant à y envoyer. Faites bien attention à calculer les frais d’envoi afin que l’adresse réceptionne bien le montant indiqué.

Une fois votre paiement envoyé, votre commande sera traitée par RealT et ces derniers vous enverrons un contrat électronique à remplir et signer sur HelloSign, une plateforme de gestion de contrats numériques.

Une fois le contrat signé par les deux parties (RealT et vous), les RealTokens concernant votre bien seront envoyés sur l’adresse Ethereum que vous avez renseignée au moment de votre inscription et vous commencerez à percevoir vos loyers quotidiens en DAI :

Risques associés à RealT

Bien que la solution proposée par RealT paraisse attrayante, celle-ci – comme tout investissement – présente des risques. Celle-ci repose sur Ethereum et une série de smart contracts, sa sécurité est de ce fait étroitement liée à celle d’Ethereum et des smart contracts qui lui permettent de fonctionner et dans ce domaine nous ne sommes jamais à l’abri d’un bug ou d’une faille.

Également, comme tout investissement immobilier, les investissements RealT sont exposés aux crises immobilières comme celle que nous avons pu connaître en 2008. De plus, les maisons sont situées dans la ville de Détroit, ce qui rend l’analyse du marché immobilier de la ville plus ardu pour un résident français. N’investissez que ce que vous êtes prêt à perdre !

Imposition en France

La manière dont les bénéfices engrangés par les loyers sont imposés en France reste pour le moment floue. Certaines tendances semblent cependant se dessiner : malgré que les loyers soient versés en cryptomonnaies (DAI), ceux-ci ne seront pas exemptés d’impôts comme peuvent l’être des échanges de trading de crypto à crypto !

Au contraire, selon certains fiscalistes contactés par le Journal du Coin, il est fort probable que ceux-ci soient intégrés dans une des deux catégories suivantes :

  • Dans la case des gains générés en crypto au même titre que les activités de mining,
  • Dans la case des dividendes versés par une société américaine de type LLC.

N’hésitez pas à nous contacter si vous détenez plus d’informations à ce sujet. 

Le Journal du Coin remercie Michael Courvoisier pour ses compléments informations concernant le projet. N’hésitez pas à rejoindre le canal Telegram français du projet si vous souhaitez des informations complémentaires.

L’investissement immobilier proposé par RealT permet d’avoir une première expérience sur l’achat d’actif tokénisé. Également, elle permet un accès simplifié à l’investissement immobilier à travers le monde. En France, nous attendons avec impatience que des concurrents comme Equisafe ou Deefi proposent leur solution de tokénisation au grand nombre. 

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Renaud H.
Étudiant ingénieur en software et en systèmes distribués, crypto-enthousiaste depuis 2013. Touche à tout, entre mining et développement, je cherche toujours à en apprendre plus sur l’univers des cryptomonnaies et à partager le fruit de mes recherches à travers mes articles.

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Pierre
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Pierre

Bonjour,
J’ai acheté un premier RealToken par curiosité mais je n’ai toujours pas pu récupérer mes premiers DAI qui m’ont été envoyés et qui sont bien enregistrés dans la blockchain. Je posséde un wallet Ellipal qui est surement la source du probléme. J’ai donc enregistrer une autre adresse DAI en refaisant mon KYC pour les achats suivants.
Vérifiez bien que votre wallet supporte tous les ERC 20 et notamment le DAI Stablecoin.
:-))

MrCrypto
Invité
MrCrypto

La communauté ReaLT est adorable surtout les FR et tout est légal coté droit US sur le RE mais par contre j ai un vrai pb de taxe sur la prise des “loyers” en france et les rendements annoncés ainsi qui devraient pas passer avec l AMF en principe